Frequently Asked Questions

Question

1)- Yabancılar için Kıbrıs’ta Gayrimenkul almak için gereken yasal süreçler nelerdir?

Söz konusu süreç Gayrimenkül satın almak için ilgili şirket ile sözleşme imzalamak ile başlamaktadır. Sözleşme imzalanması akabinde sözleşme vergi dairesi nezdinde pullanması gerekmektedir. Söz konusu pul harcı %0,5 olarak belirlenmiş olup ayrıca sözleşmede belirtilen satış bedelinin %6’lık kısmı ilgili vergi dairesine ödenmesi gerekmekte olup, tüm bu işlemler tamamlanması akabinde İç İşleri ve Yerel Yönetimler Bakanlığı yabancı izinler şubesine şahsen ve/veya Avukat aracılığı ile başvuru yapılarak, KKTC Bakanlar kurulundan izin alınması akabinde koçan devri esnasında sözleşme bedelinin % 6 sı oranında ek ödeme yapılarak koçan devri yapılır.

2)- Türkiye vatandaşı olarak Kıbrıs’ta mülk satın alma kriterleri nelerdir?

Türkiye vatandaşları diğer ülke vatandaşları ile ayni koşullarda başvuru yapmaktadır. Türkiye vatandaşlarının başvurusu süre ve güvenlik arştırması bakımından farklıdır, Türkiye vatandaşiarı dışındaki yabancıların başvuru onay süreci en az 6 ay sürmekte olduğu halde Türkiye vatandaşlarının 2 ay gibi bir sürede sonuçlanmaktadır.

3)- Kıbrıs’ta mülk satın aldıktan sonra oturma izni alabilir miyim?

Evet alınabilinir K.K.T.C’de taşınmaz mal sahibi olan yabancılara, ilk 3 yıl boyunca birer yıllık, daha sonra ise kendi adına tapu almış olması şartıyla ikişer yıllık ikamet izni verilebilir.

4)- Kıbrıs’ta proje evlerin inşaat kalitesi ve özellikleri nasıl?

Kıbrısta  proje evlerin inşaat kalitesi ve özellikleri şirketten şirkete değişim gösterebilmektedir. Piyasada bulunan isim yapmış, güvenirliğini ispatlamış, daha önce yapmış olduğu projeler ile kalitesini ispatlamış olan şirketler tercih edilmelidir. Zaten bu gibi şirketler yapmış olduğu sözleşmelere, projesine kullanmayı taahhüt ettiği inşaat marka ve modellerini de eklemektedirler. Sözleşmeye eklenen bu maddeler  gayrimenkul alıcısı için riskleri de ortadan kaldırmaktadır. Gayrimenkul alımı yapılmadan önce Avukat aracılığı ile ticarete girilecek şirketin araştırılması ve bilgi alınması olumlu sonuçlar doğuracağı kesindir.

5)- Kıbrıs’ta mülk satın alırken ne tür vergiler ödemem gerekiyor? Vergiler ve Harçlar.

Sözleşmeyi pullamak için sözleşme imzalanması akabinde ilk olarak satış bedelinin %0,5 ile  %6’lık kısmı ödenecektir. Sözleşme süresince % 5 KDV vergisi ile şirketten şirkete değişen trafo katkı payı ödenmesi gerekir. Gayrimenkul Koçan devri esnasında ise satış bedelinin % 6 lık kısmı ödenmesi gerekmektedir. Satın alınan taşınmaza elektrik ve su bağlatmak için KIB-Tek ve ilgili belediyeye ilgili dönemde geçerli olan harçlar ödenmesi gerekir.

• Satış sözleşmesi üzerinden ve/veya Taşınmaz mal değeri üzerinden (Tapu Dairesi tarafından belirlenen rayiç bedel üzerinden) KKTC ve TC vatandaşları için %6, Yabancı uyruklu kişiler için %12 Taşınmaz mal devir harcı ödenmesi gerekmektedir (Alıcı tarafından ödenir).
• Sözleşme imzalanması akabinde ilk olarak Satış sözleşmesi üzerinden ve/veya Taşınmaz mal değeri üzerinden satış bedelinin %0,5 ile %6’lık kısmı vergi dairesine ödenecektir.
• Bakanlar kurulu tarafından izin çıkması akabinde devir esnasında toplam % 12 olan devir harcının geriye kanan % 6’lık kısmı ödenmesi gerekir. Uygulamada birçok şirket satış bedelinin % 5 olan KDV miktarını taşınmaz mal koçanı devrinde almakta oldukları halde sözleşme imzası ile eş zamanlı olarak talep eden şirketlerde mevcuttur.
• Taşınmaz mal değeri üzerinden %4 Stopaj harcı. (Satıcı profesyonel değilse %2.8). (Satıcı tarafından ödenir).14 Şubat 2023 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile uygulamaya giren ve 31 Ocak 2024 tarihine kadar geçerli olan Yasa Gücünde Kararname ile, dünya genelinde yaşanan ve ülkemizi de etkileyen ekonomik daralma nedeniyle geçici bir süre için stopaj vergisine ek vergi uygulaması getirilmiştir. Buna göre;
  • KKTC vatandaşı olan gerçek kişiler bu uygulamadan muaftır,
  • TC yurttaşları, mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %1 katkı,
  • KKTC ve TC dışında kalan yabancı uyruklu kişiler ise mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %2 katkı,
  • Tüzel kişilerde, hissedarların %51 ve üzeri KKTC vatandaşı olması halinde mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %1 katkı, hissedarların %51 ve üzeri yabancı uyruklu olması halinde ise mevcut stopaj vergi miktarı üzerinden hesaplanacak ek %2 katkı payı ödenecektir.

6)- Kıbrıs’ta Gayrimenkul satın alırken hangi finansman seçenekleri mevcut?

Kıbrısta ev satın alırken, bitmiş projelerden satın alınan evlerle ve/veya arsalardan ipotek karşılığında uzun süreli ve uygun kredi imkânları ile finansman seçenekleri vardır. Ayrıca projelerde bitiminde  evin veya dairesinin tesliminden itibaren KKTC bankalarından ipotek karışığında uzun vadeli  finansman kullanılabilmektedir.  Söz konusu finansman seçenekleri ve faiz oranları bankadan bankaya değişmekte olup, başvuran kişinin gelirini belgelemesi gerekmektedir.

7)- Kıbrıs’ta mülk satın alırken dikkat etmem gereken hukuki konular nelerdir?

• Yabancı uyruklu bir kişi, arazinin boş olması kaydıyla 1(bir) dönüme (14.400 ayak kare veya 1.338 metre kare) kadar arazi satın alabilmektedir.
• Satın alınacak arazi içerisinde konut varsa, 1(bir) adet konut olması koşuluyla 5(beş) dönüme kadar arazi satın alabilirler. Satın alacakları 1(bir) adet konut bir Site içerisinde ise, söz konusu arazi için bir alan sınırlaması yoktur.
• Yabancı uyruklu bir kişi, 52/2008 sayılı yasa uyarınca, sadece 1 (bir) adet konut veya apartman dairesi satın alma hakkına sahiptir. Aynı soyadını taşıyan çiftler bir (1) kişi olarak işlem görür.
• Yabancı uyruklu bir kişinin, boş müstakil arazi, içinde konut olan müstakil arazi veya site tarzı yerleşimin bulunduğu arazi içerisinde konut satın alma hakkı tekdir, başka bir konut/daire inşa etme veya satın alma hakkı yoktur.
• Bir yabancı, kirasında veya adında kayıtlı bulunan malı, birinci ve ikinci derece kan ve akrabalık bağı olan kişilere, Bakanlığın bilgisi ve soruşturmalar neticesinde onayını alarak devredebilir, başka bir yabancıya satabilir veya ipotek verebilir.

KKTC’de taşınmaz mal satın alacak veya kiralayacak olan yabancı kişiler, taşınmaz mal satın alabilmeleri ve yasal olarak o mal üzerinde hak sahibi olabilmeleri için İçişleri Bakanlığı’na müracaat etmeleri, Bakanlık tarafından yapılacak soruşturmalar neticesinde Bakanlar Kurulu onayını almaları gerekmektedir.

KKTC’de taşınmaz mal satın alan veya kiralayan yabancılarla yapılan sözleşmelerin en geç 21 gün içerisinde, taşınmaz malın bulunduğu ilçenin Tapu ve Kadastro Dairesi’ndeki Kütüğe işlenmesi maksadıyla müracaatta bulunulabilmektedir. Bu işlem alıcının haklarını korumaya yönelik  olup yapılması önerilir.

KKTC yasaları, yabancıların belirli bölgelerde (örneğin askeri bölgeler) güvenlik nedeniyle taşınmaz mal satın alması veya kiralamasına olanak vermemektedir. Bu hakkın elde edilebilmesi için geçerli olan yasal uzaklık, diğer yasal gerekliliklerin de uygun olması koşuluyla 300(üç yüz) metredir. Dolayısıyla ilgili kişilerin, herhangi bir taahhütte bulunmadan ve/veya sözleşme imzalamadan önce, taşınmaz malın konumunu araştırmaları önerilmektedir.

8)- Kıbrıs’ta mülk alımında ödeme planları ve kredi kullanımı nasıl işler?

• Kıbrısta gayrimenkul alımlarında şirketlerin ödeme planları peşin, uzun vade taksitli ,taksitli veya proje tesliminden sonra bir finans şirketine/bankaya tamalanıp teslimi yapılan  gayrimenkulü ipotek vererek karşığında uzun vadeli kredi kullanılabilir. Bu işlemler tamamen şirket ile alıcının arasındaki sözleşme ile yapılabilir.

9)- Kıbrıs’ta proje evlerin bakım ve onarım işlemleri nasıl yönetilir?

• Kıbrısta 2010 yılında çıkarılan  Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Yasası vardır. Proje evlerin bakım ve onarımı bu yasaya göre yapılmaktadır. Ciddi ve güvenilir şirketler bu bakım ve onarım işlerini kendi kurdukları yönetimleri vasıtası ile ücretlerini alarak da proje tesliminden sonra da devam ettirmektedirler ve bunu taraflar arasında imzalanan sözleşme ile garanti altına alırlar. Söz konusu hizmetlerin verilmesi mülkün değerinin düşmemesi için önemlidir.

10)- Kıbrıs’ta mülk satın alırken karşılaşabileceğim zorluklar ve çözüm yolları nelerdir?

• Yabancı uyruklu kişilerin, herhangi bir mağduriyet yaşamaması için aşağıda belirtilen konularda dikkatli olmaları önerilmektedir;
  • Satın alınacak malın mülkiyet durumu öğrenilmeli ve taşınmaz malın müstakil veya müşterek/hisseli mülk olup olmadığı önceden bilinmelidir.
  • Satın alınacak olan taşınmaz mal üzerinde, ipotek, haciz v.b. bir kısıtlama olup olmadığı veya taşınmazın satışına engel olup olmadığını araştırılması mutlaka ilgili Tapu ve Kadastro Dairesi’nden yapılmalıdır.
  • Güvenilir, uzman ve bağlı bulunduğu sektörde tescilli olmayan ve/veya ilgili mercilere kayıtlı olmayan kişi veya firmalar ile çalışılması önerilmemektedir. KTMMOB ve İnşaat Encümenliği’ne kayıtlı olan müteahhitlerin inşa ettiği yapıların tercih edilmesi önerilmektedir.
  • Mal sahibi ile alıcı arasında yapılacak sözleşmede yer alan hususlarla ilgili yasal hakların korunabilmesi için, sözleşme imzalanmadan önce bir avukatlık ofisinden yasal görüş alınması önerilmektedir.
  • Öncelikle satın alınacak olan taşınmaz mal ile ilgili projenin tüm teknik şartname ve detaylarının öğrenilmesi, ondan sonra sözleşme imzalanması tavsiye edilmektedir. Sözleşme imzalandıktan sonra projenin her iki taraf açısından da bağlayıcı olduğu unutulmamalıdır.
  • Satın alınacak taşınmaz mal henüz inşaat aşamasında ise, yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerini alıp almadığının öğrenilmesi tavsiye edilmektedir.
  • Satın alınacak olan taşınmaz mal ‘tamamlanmış arsa’ niteliğinde ise, hisseli yada müstakil mülk olup olmadığı ve devir şartları öğrenilmelidir. Taşınmaz mal halen devam eden ‘parselasyon projesi’ niteliğinde ise yüklenici firmanın projeyle ilgili İnşaat Ruhsatı izinlerinin alınmış olduğundan emin olunmalıdır.
  • Taşınmaz mal ile ilgili, taraflar arasında ihtilaf olması halinde, durumun adli makamlara yasal ve sağlıklı koşullarda aktarılabilmesinin ve alıcının herhangi bir mağduriyete uğramamasının, ancak ve ancak doğru, kapsamlı ve yasal bir şekilde yapılmış olan ve ilgili Tapu Dairesi’ne kaydı yapılmış olan sözleşme ile mümkün olabileceği unutulmamalıdır.
  • Satın alınacak taşınmaz malın toplam satış bedeline nelerin dahil olduğu iyice anlaşılmalı, taraflar arasında yapılacak sözleşmede tüm uygulamalar ve rakamlar açıkça belirtilmelidir. Alıcıya vaat edilen her şeyin sözleşmeye dahil edilmesi ve sözleşme ile ilgili tüm harçların ödenerek Tapu ve Kadastro Dairesine 21 gün içerisinde resmi başvuru yapılması gerekmektedir.

11)- Kıbrıs’ta mülk satın alırken Avukatlık hizmetleri ve yasal destek nasıl sağlanır?

• Bir yabancı olarak Kıbrıs’ta bir gayrimenkul satın almayı düşünmeniz halinde , gayrimenkul ile  ilgili bir sözleşme imzalamadan önce Avukat ile iletişime geçerek gerekli araştırmaların yapılması sağlanması gerekmektedir işbu durum ilerde doğması muhtemel riskleri en aza indirir.

12)- Kıbrıs’ta proje evlerde site yönetimi ve aidat durumu nasıl?

• Kıbrıs’ta proje evlerde yönetim ve aidat durumu 2010 yılında çıkarılan  Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Yasası olduğu gibi yapılmaktadır.bazen özerk olarak bir site yönetimi kurulabileceği gibi bazen de  Ciddi ve güvenilir şirketler bu bakım ve onarım işlerini kendi kurdukları yönetimleri vasıtası ile ücretlerini alarak da proje tesliminden sonra da devam ettirmektedirler.

13)- Kıbrıs’ta mülk satın almak için gereken minimum bütçe ne kadar?

• Kıbrıs’ta gayrimenküllerin değerlendirilmesi İngiliz Siterlini olarak yapılmaktadır. Bu miktar alacağınız gayrimenkulün bölgeden bölgeye, şirketten şirkete, çok büyük farklılıklar yaratmakla beraber yeni ve 2. El ev seçeneklerine göre minumum bütçeniz 50.000 STG olması gerekmektedir.

14)- Kıbrıs’ta mülk satın alırken döviz kuru riskleri ve yönetimi nasıl ele alınır?

• Kıbrıs’ta gayrimenküllerin değerlendirilmesi , alınıp satılması ve kiraya verilmesi İngiliz Sterlini olarak yapılmaktadır. Dolayısıyla yapılan yatırımın tekrar satış olması durumunda, yine İngiliz sterlini olarak yapılacağından dolayı kur riski diye bir sorun oluşturmamaktadır.

15)- Kıbrıs’ta yabancı uyruklu biri olarak mülk satın aldıktan sonra yasal sorumluluklarım neler olacak?

• Kıbrıs’ta yabancı uyruklu biri mülk satın aldıktan sonra bir KKTC vatandaşı ile ayni statüde olacaktır. Sadece ilgili belediyeye gayrimenkulü’nün  emlak vergisini ve belediyeden almış olacağı hizmetleri (temizlik, aydınlatla, sağlık hizmetleri)  ödemesi gerekecektir.